Quando o arrendatário não cumpre a sua obrigação de pagar a renda, ao senhorio assiste a possibilidade de fazer cessar o contrato. Como fazê-lo? Existirá mais do que uma forma possível? São respostas a estas questões que tentaremos dar neste artigo.
A resolução do contrato de arrendamento com fundamento em mora há três meses ou mais, no pagamento da renda pelo arrendatário, é considerado pelo legislador fundamento de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento podendo assim, consequentemente, o senhorio recorrer ao procedimento especial de despejo (PED) para efetivar o despejo, quando o arrendatário não entregue o locado no prazo de um mês a contar da resolução.
Porém, o recurso a este procedimento que corre termos no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), apenas é possível quando a resolução operou por via extrajudicial, a saber, por comunicação ao arrendatário e não através de uma ação judicial de despejo. Assim, é no momento da decisão de resolver o contrato de arrendamento, com aquele fundamento, que se impõe ao senhorio decidir se, uma vez resolvido o contrato e o arrendatário persistir em não entregar o locado, pretenderá efetivar o despejo através dos tribunais judiciais ou através do BNA. Caso seja esta última a sua intenção, a forma de resolver o contrato de arrendamento será a forma extrajudicial. Ao invés, se a opção recair numa ação executiva para entrega de coisa certa, a resolução tem que seguir a forma judicial através da apresentação da ação judicial competente.
Optar pela forma extrajudicial de resolver o contrato de arrendamento significa optar por uma das comunicações previstas no artigo 9.º, n.º 7 do NRAU (novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro) e que são as seguintes: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução e carta registada com aviso de receção (neste caso, apenas se o contrato de arrendamento celebrado por escrito as partes convencionaram o respetivo domicílio).
Uma vez resolvido o contrato por esta via, o arrendatário dispõe do prazo de um mês para fazer cessar a mora (através do pagamento das rendas em atraso acrescido de uma indemnização igual a 50% do que for devido) ou para desocupar o locado, entregando-o ao senhorio.
Se o arrendatário não reagir de nenhuma das formas indicadas, o senhorio deve apresentar um procedimento especial de despejo junto do BNA para ver efetivado o despejo. Neste caso, jamais o senhorio poderá, em alternativa ao PED, recorrer a uma ação executiva para entrega de coisa certa uma vez que não dispõe de título executivo que o habilite a tal, mas sim de título (se assim lhe quisermos chamar) para o PED.
A experiência com o BNA, balcão criado em 2012 e instalado através do DL n.º 1/2013 de 7 de janeiro, tem frustrado as expectativas que haviam sido criadas com a sua criação, quer porque o procedimento não se tem mostrado tão célere como se previa, quer porque são inúmeros os motivos que levam o BNA a recusar os requerimentos que lhe são apresentados, levando logo, ab initio à necessidade dos requerentes ultrapassarem dificuldades várias até verem o procedimento decorrer segundo a tramitação legal.
O futuro do BNA é neste momento de caráter duvidoso, não tanto pelas alegadas dificuldades e pela morosidade de um procedimento que parecia ter todas as condições para ser célere e eficaz, mas porque e com diferente motivação, a extinção do BNA faz parte de alguns dos projetos de lei que foram apresentados por diferentes grupos parlamentares no âmbito da “Nova Geração de Políticas de Habitação” (NGPH) do XXI Governo Constitucional, avizinhando-se assim alterações para um futuro próximo que merecerão, oportunamente, a nossa especial atenção.
